ND-4/PJ/PJ.02/2025 tentang Penegasan Perlakuan Perpajakan atas Pengelolaan Rumah Susun

DJP melalui Nota Dinas No. ND-4/PJ/PJ.02/2025 memberikan kepastian hukum dalam pemenuhan kewajiban perpajakan, serta memberikan penegasan terkait perlakuan Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas pengelolaan rumah susun. Nota Dinas ini sebenarnya ditujukan untuk jajaran direktur di lingkungan DJP, kepala Kanwil DJP, kepala kantor layanan informasi dan pengaduan (KLIP), serta kepala KPP.

Sesuai ketentuan, Pemilik unit wajib membentuk suatu badan hukum Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) yang berkewajiban mengurus kepentingan para Pemilik dan Penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

PPPSRS dalam melakukan pengelolaan Rumah Susun dapat membentuk atau menunjuk Pengelola. Pengelola adalah badan hukum yang bertugas antara lain untuk:

1. melaksanakan kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan Rumah Susun;
2. melakukan pengawasan terhadap pemanfaatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai dengan peruntukannya;
3. menyampaikan usulan pengembangan dalam pemeliharaan dan perawatan Rumah Susun atas evaluasi dalam pengelolaan Rumah Susun kepada pengurus PPPSRS;
4. memberikan laporan tertulis secara berkala kepada pengurus PPPSRS;
5. melaksanakan tugas yang diberikan oleh pengurus PPPSRS; dan
6. mempertanggungjawabkan secara tertulis kepada pengurus PPPSRS tentang penyelenggaraan pengelolaan pada akhir tahun.

Sumber keuangan PPPSRS berasal dari:

1. iuran rutin anggota (Pemilik atau Penghuni) PPPSRS dapat berupa:
2. Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), dan
3. dana cadangan (sinking fund)
4. usaha lain yang sah yakni pendapatan yang diperoleh dari pemanfaatan atau pendayagunaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang dapat berupa:
5. sewa ruangan pertemuan, sewa pancang (Base Transceiver Station), penempatan mesin ATM, jaringan internet, pemasangan media iklan dan/atau bentuk pemanfaatan lainnya.
6. usaha-usaha pengelolaan dan/atau perusahaan yang dimiliki/didirikan, dan hasil kerja sama dengan PPPSRS dan/atau Pengelola; dan
7. sumber-sumber lain yang tidak bertentangan dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga.

Sebelum PPPSRS terbentuk, Pelaku Pembangunan Rumah Susun baik dari pemerintah maupun pihak swasta bertanggung jawab mengelola rumah susun selama maksimal satu tahun setelah unit pertama diserahkan kepada pemiliknya. Masa transisi ini penting agar penghuni dapat memahami cara pengelolaan rumah susun dan membentuk PPPSRS dengan baik. Selain itu, PPPSRS wajib mencatat semua pemasukan dan pengeluaran dalam pembukuan yang sesuai dengan standar akuntansi keuangan, sehingga pengelolaan dana menjadi transparan dan mudah dipertanggungjawabkan.

Berdasarkan penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa terdapat 3 (tiga) pihak yang dapat mengelola Satuan Rumah Susun yaitu:

1. PPPSRS
2. Pelaku Pembangunan Rumah Susun
3. Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh PPPSRS

Penegasan perlakuan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penghasilan (PPh) atas pengelolaan Rumah Susun sebagai berikut.

1. Perlakuan PPN

1. Perlakuan PPN bagi PPPSRS antara lain sebagai berikut.
2. Kegiatan pelayanan yang dilakukan oleh PPPSRS kepada Pemilik atau Penghuni baik untuk fungsi hunian maupun campuran dengan menerima iuran rutin Pemilik atau Penghuni PPPSRS, tidak dikenai PPN karena bukan merupakan penyerahan Jasa.
3. Penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak oleh PPPSRS kepada pihak lain dengan menerima pendapatan dari usaha lain yang sah terkait pemanfaatan atau pendayagunaan terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama merupakan penyerahan yang dikenai PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.
4. PPPSRS wajib dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak apabila jumlah peredaran bruto dan/atau penerimaan bruto yang bersumber dari penghasilan/pendapatan dari usaha lain yang sah telah melebihi batasan pengusaha kecil yakni sebesar Rp 4.800.000.000 (Empat Miliar Delapan Ratus Juta Rupiah).
5. Pajak Masukan atas perolehan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, serta pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud dan/atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean oleh PPPSRS dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan Pajak Masukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

• Perlakuan PPN bagi Pelaku Pembangunan Rumah Susun antara lain sebagai berikut.
• Dalam hal Pelaku Pembangunan bertindak sebagai pengelola Rumah Susun karena PPPSRS belum dibentuk, maka jasa yang dilakukan oleh Pelaku Pembangunan tersebut terutang PPN.
• Penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak oleh Pelaku Pembangunan kepada pihak lain terkait pemanfaatan atau pendayagunaan terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama merupakan penyerahan yang dikenai PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

• Perlakuan PPN bagi Pengelola antara lain sebagai berikut.
• Penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak oleh Pengelola baik kepada PPPSRS maupun pihak lain merupakan penyerahan yang dikenai PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.
• Pengelola wajib dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak apabila jumlah peredaran bruto dan/atau penerimaan bruto telah melebihi batasan pengusaha kecil sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri mengenai batasan pengusaha kecil PPN.

• Perlakuan PPh

1. Penghasilan yang diterima atau diperoleh PPPRS merupakan objek PPh dan dibukukan sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan, kecuali peraturan perundang-undangan perpajakan menentukan lain.

• Dalam hal penghasilan yang diterima atau diperoleh PPPRS merupakan penghasilan sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (2) UU PPh, maka penghasilan tersebut dikenai PPh yang bersifat final sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

• Perlakuan PPh bagi PPPSRS antara lain sebagai berikut.
• PPPSRS merupakan Wajib Pajak badan yang wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
• Pembayaran iuran rutin anggota berupa IPL yang diterima atau diperoleh PPPSRS dari Pemilik atau Penghuni, baik untuk fungsi hunian maupun campuran merupakan objek PPh dan tidak dilakukan Pemotongan dan Pemungutan PPh oleh Pemilik atau Penghuni.
• Pembayaran iuran rutin anggota berupa dana cadangan (sinking fund) yang diterima atau diperoleh PPPSRS dari Pemilik atau Penghuni, baik untuk fungsi hunian maupun campuran, yang dicatat sebagai deposit/pinjaman dari para Pemilik atau Penghuni, diakui sebagai penghasilan pada saat dana Cadangan (sinking fund) dimaksud digunakan untuk rehabilitasi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
• Atas dana cadangan yang diterima atau diperoleh PPPSRS, tidak dilakukan Pemotongan dan Pemungutan PPh oleh Pemilik atau Penghuni.
• Biaya sehubungan dengan penghasilan dapat dikurangkan dari penghasilan bruto pada saat biaya tersebut dikeluarkan atau dibebankan.
• Penghasilan usaha lain yang sah yang diterima atau diperoleh PPPSRS merupakan objek PPh dan dilakukan pemotongan dan/atau pemungutan PPh atau dibayar atau disetor sendiri PPh sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.
• PPPSRS wajib melakukan pemotongan dan/atau pemungutan PPh yang terutang kepada pihak ketiga, termasuk Pengelola, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

• Perlakuan PPh bagi Pelaku Pembangunan antara lain sebagai berikut.
• Dalam hal Pelaku Pembangunan berlaku sebagai pengelola Rumah Susun karena PPPSRS belum terbentuk, atas pembayaran iuran rutin anggota berupa IPL dan dana cadangan (sinking fund) yang diterima atau diperoleh Pelaku Pembangunan dari Pemilik atau Penghuni, baik untuk fungsi hunian maupun campuran, merupakan objek PPh dan tidak dilakukan Pemotongan dan Pemungutan PPh oleh Pemilik atau Penghuni.
• Penghasilan usaha lain yang sah yang diterima atau diperoleh Pelaku Pembangunan merupakan objek PPh dan dilakukan pemotongan dan/atau pemungutan PPh atau dibayar atau disetor sendiri PPh sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

• Perlakuan PPh bagi Pengelola antara lain sebagai berikut.
• Pengelola merupakan Wajib Pajak badan yang wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh NPWP.
• Penghasilan yang diterima atau diperoleh Pengelola dari PPPSRS merupakan objek PPh dan dilakukan pemotongan dan/atau pemungutan PPh sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.
• Pengelola wajib melakukan pemotongan dan/atau pemungutan PPh yang terutang kepada pihak ketiga sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Untuk Bantuan Layanan Pajak, silakan hubungi :

            Rani Widianti

            T. (+6221) 2222-0200 tanggal 2222-0200

            Bahasa Indonesia: E. rani.widianti@shinewing.id

            Alvina Oktavia

            T. (+6221) 2222-0200 tanggal 2222-0200

           E. alvina.oktavia@shinewing.id